Mis à jour : 8 févr. 2021
"Nouvel épisode de la saga Covid & loyers commerciaux,
Comme bon nombre d’entre vous le savent, il est un article du Code civil selon lequel, « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le locataire peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail » (C. civ. art. 1722).
A première lecture, ce texte ne présente aucun rapport avec le Covid-19 puisque ce virus a conduit les pouvoirs publics à fermer les commerces et restaurants au premier trimestre 2020 mais n’a pas détruit tout ou partie des locaux commerciaux.
Et pourtant…
Dans une affaire
Où un exploitant de plusieurs magasins non alimentaires en France a été contraint de fermer totalement ses portes au public entre le 16 mars et le 11 mai 2020, en application des décisions prises par les autorités administratives pour enrayer l'épidémie de Covid-19,
Où cet exploitant n’a pas réglé ses loyers durant cette période de fermeture,
Où le propriétaire de ses locaux a pratiqué une saisie-attribution sur le compte bancaire du locataire, pour recouvrer le loyer du deuxième trimestre 2020,
Où l’exploitant a contesté cette saisie de ses comptes bancaires,
Le Juge de l'exécution du Tribunal judiciaire de Paris ordonne la mainlevée de cette saisie, estimant que le locataire ne peut pas se voir réclamer le paiement de loyers dus pendant le premier confinement, considérant que l'impossibilité juridique d'exploiter les lieux loués, résultant d'une décision des pouvoirs publics, est assimilable à la perte envisagée par l'article 1722 du Code civil, laquelle a pour effet de libérer le locataire de l'obligation de payer le loyer tant qu'il ne peut pas jouir des locaux loués.
TJ Paris JEX 20-1-2021 n° 20/80923
Cet argumentaire est audacieux et mérite d’être éprouvé devant des Juridictions au fond, d’appel et devant la Cour de cassation.
Pour l’heure, il constitue un argumentaire à prendre en considération dans les discussions transactionnelles entre bailleurs et locataires pour trouver une issue amiable relative aux loyers impayés.
A suivre… "
Laurent DUCHARLET
Avocat à la Cour
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