"Commerçants (coiffeur, salle de sport, parfumerie, vente de vêtements …. commerces non essentiels comme disait l’autre), restaurateurs doivent-ils régler leur loyer par les temps qui courent ?
Telle est la question qui ne se cesse de se poser et reposer depuis le premier jour du premier confinement ?
Telle est la question qui ne trouve pas de réponse claire et définitive.
Et ces dernières 48 heures n’ont pas permis de trouver le chemin de la vérité puisque durant celles-ci, plusieurs annonces sont venues apporter un traitement à cette interrogation ô combien importante, quelque soit le fauteuil occupé.
D’un côté, nous avons un ministre de l’Economie et des Finances annonçant le 12 novembre dernier que l’avantage fiscal accordé (crédit d’impôt) aux propriétaires qui annulent le loyer de leur locataire professionnel (de moins de 250 salariés) en novembre 2020 sera relevé de 30% à 50 % du montant du loyer abandonné.
Par cette déclaration, le ministre Bruno Le Maire cherche à inciter les bailleurs à ne pas solliciter le paiement du loyer du mois de novembre 2020, tout en se refusant d’affranchir le locataire de régler ledit loyer. Le droit dérogatoire issu des ordonnances prises pendant l’état d’urgence sanitaire n’a en effet, pas d’influence sur l’exigibilité des loyers dont le bailleur peut poursuivre le recouvrement forcé (Rép. Houilier, AN 26 mai 2020 p 3687 n°28385).
De l’autre, se présente un juge des référés parisien rendant deux ordonnances en date du 26 octobre 2020 à l’égard d’une salle de sport et d’une parapharmacie, à travers lesquels il refuse au bailleur, le droit de se faire payer les loyers commerciaux du deuxième se trimestre, considérant que la crise sanitaire rend nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de l’obligation de s’acquitter de ses loyers au regard de l’exigence de bonne foi. A la demande de provision sur loyers, il rétorque ainsi, contestation sérieuse. Il accorde en outre, des délais de paiement pour le trimestre suivant.
(Tribunal judiciaire de Paris, Référé, 26 octobre 2020 n°20/53713 et n°20/55901)
Autrement dit, bailleur ! vous ne pouvez pas nier les difficultés de votre locataire fermé ou en service restreint et requérir aveuglement le paiement de ses loyers.
Bailleur, locataire ! Négocier des aménagements. L’exigence d’exécution de bonne foi des conventions posée par les articles 1103 et suivant du Code civil doit s’appliquer.
Au passage, le même juge se positionne pour trancher les traditionnelles ripostes basées sur la force majeure ou l’obligation de délivrance du bailleur souvent soulevées par les locataires. Pour le magistrat parisien, ces moyens de contestation invoqués pour ne pas payer son loyer en ces temps troublés ne sont pas recevables.
A retenir : Le bailleur conserve son sacrosaint droit d’exiger le paiement de son loyer auprès du locataire professionnel, qu’il soit fermé ou non.
Il peut y renoncer et bénéficier d’un crédit d’impôt (bientôt porté à 50% du montant du loyer abandonné).
Il peut l’exiger. Dans ce cas, il se doit d’agir avec bonne foi et proposer à son locataire (qui n’en aurait pas fait la demande préalable), des solutions visant à aménager le règlement de sa dette locative. Sans ce préalable de discussions, il est fort probable que l’action en référé-provision engagée contre son locataire puisse se relever vaine et couteuse."
Source :
Par Me Laurent DUCHARLET - 13/11/2020 Avocat à la Cour 22 boulevard Vincent Auriol 31 170 Tournefeuille
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