Faut-il constituer une SCI pour détenir votre immobilier professionnel ?

​

​

Un chef d'entreprise peut être amené à acquérir le local dans lequel il exploite son activité.

Il se posera alors la question du mode de détention de ce local.

​

​

Si l'immobilier est détenu dans le patrimoine professionnel

 

 

​

Cela se traduit, du point de vue comptable par l'inscription de l' immeuble au bilan de l'entreprise.

​

• Avantages :

​

- Les frais d'acquisition sont déductibles du résultat de l'entreprise ou amortissables.
- Les intérêts de l'emprunt souscrit pour acquérir sont déductibles du résultat.
- L'entrepreneur pourra amortir les constructions, ce qui signifie qu'il pourra déduire du résultat annuel une somme correspondant à une fraction de la valeur de l'immeuble en fonction de la durée d'utilisation de cet immeuble.

​

• Inconvénients :

- Si l'inscription de l'immeuble augmente la valeur de l'actif du bilan, en cas de vente de l'entreprise il est vraisemblable que l'acquéreur ne souhaitera pas reprendre à la fois le fonds et les murs, à moins que le chef d'entreprise ne dévalorise celui-ci.
- Si le chef d'entreprise garde l'immeuble, pour le louer, il devra le sortir du bilan, ce qui risque de générer une taxation au titre des plus-values très élevée.
- Si l'entreprise rencontre des difficultés, l'immobilier inscrit au bilan subira le même sort que le fonds de commerce en cas de redressement ou liquidation judiciaire.

​

Aussi, pour éviter ces inconvénients, les chefs d'entreprise ont pris l'habitude d'acquérir l'immeuble destiné à abriter l'activité dans le cadre d'une société civile immobilière (SCI) constituée par exemple avec leurs conjoints et enfants.

​

 

Si l'immobilier est détenu par une société civile immobilière (SCI)

​

 

La société civile immobilière (SCI) met alors l'immeuble acquis à la disposition de l'entreprise au moyen d'un bail .

 

• Avantages :

- L'immeuble professionnel est en principe à l'abri d'une procédure qui affecterait l'entreprise
- Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers
- En cas de vente et sous réserve d'option à l'impôt sur le revenu, l'imposition sur les plus-values est celle des particuliers: exonération complète après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).
- La SCI peut constituer un outil de gestion du patrimoine professionnel facilitant sa transmission au profit de ses enfants.

​

• Inconvénients :

- Les frais d'acquisition et les intérêts d'emprunts ne sont pas déductibles du résultat de l'entreprise
- L'immeuble n'est pas amortissable

​

Toutefois, seule une analyse personnalisée et approfondie de votre situation patrimoniale permettra d'affiner l'intérêt de constituer ou non une SCI.
Dans l'affirmative, il faudra apporter la plus grande attention à la rédaction des statuts, et du bail commercial, tenir des assemblées générales et une comptabilité autonome.

​

Reste à étudier :

- la fiscalité (option pour l'impôt sur les sociétés au lieu de l'impôt sur le revenu),
- le mode de financement (crédit "classique" ou crédit-bail) ou d'autres modes d'acquisition plus "sophistiqués" (bail à construction, bail emphytéotique…).