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Démembrement des parts de SCI : cas pratique

Le démembrement de propriété permet de bénéficier à la fois des avantages des SCI soumises à l’impôt sur le revenu et de celles soumises à l’impôt sur les sociétés. Il en est de même du démembrement de parts sociales de SCI.

La SCI à l’IR détient la pleine propriété du local et loue le bien à votre société d’exploitation.

1 - Les paramètres économiques et fiscaux

2 - La SCI à L’IR exploite le local professionnel

3 - La société d’exploitation achète puis exploite l’usufruit temporaire des parts sociales de la SCI

4 - L’écart en faveur du démembrement

Les revenus fonciers, au terme de cette opération, constitueront un complément retraite substantiel.

Hors événements non maîtrisables, la valeur capitalisée du bien à 2% sera de l’ordre de 892 k€ pour un revenu foncier attendu de l’ordre de 76 k€.

5 - Mais sous réserve d’un intérêt économique pour la société d’exploitation

La présence de l’usufruit dans la société d’exploitation neutralise l’effort de trésorerie lié au décaissement des loyers (soumis à la progression de l’indexation) en le limitant au simple remboursement d’un emprunt non indexé.

Par rapport aux loyers qu’elle devrait acquitter, si elle était simple locataire, en acquérant l’usufruit des parts, la société d’exploitation réalise un gain de 30 % d’économie de charge.

6 - Notre expertise :

L’intervention pluridisciplinaire de professionnels maîtrisant cette technique est impérative et garantie la sécurité de l’optimisation. L’équipe du Cabinet DEBAT est en mesure de vous accompagner sur un « projet sur-mesure » :

De l’étude :

  • calculs prévisionnels ;

  • valorisation des droits démembrés ;

  • arbitrage des gains ;

  • optimisation de la durée du démembrement ;

  • optimisation de l’articulation du financement ;

  • validation de l’intérêt économique ;

  • possible organisation juridique, via une holding ;

  • établissement du rapport de synthèse ;

  • présentation aux parties prenantes.

A la mise la mise en œuvre d’une solution de démembrement :

  • accompagnement et centralisation des intervenants (notaire, banque, expert immobilier, avocat fiscaliste, conseils, expert-comptable) ;

  • recherche de financement ;

  • valorisation définitive et projection définitive ;

  • assistance aux actes ;

  • suivi comptable et fiscal des structures.

Vous souhaitez bénéficier d'un accompagnement personnalisé par un spécialiste du démembrement des parts sociales de SCI? Cabinet DEBAT - Expert-Comptable à Toulouse. Tél. 05.61.57.98.21 - 1 consultation gratuite pour faire le point sur votre projet.

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