"L'activité commerciale de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel, en société ou non, dans certaines conditions.
Le régime fiscal de la location meublée professionnelle est réservé aux locaux d'habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
Les conditions :
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), toutes les conditions suivantes doivent être réunies :
l'un au moins des membres du foyer fiscal doit être inscrit au RCS en tant que LMP, y compris lorsque l'activité est exercée sous le régime micro social simplifié (ou régime de l'auto-entrepreneur).
les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile, y compris en cas de clôture d'exercice en cours d'année (plafond ajusté au prorata en cas de création d'activité en cours d'année),
ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC...).
Le LMP doit s'immatriculer au RCS via le centre de formalités des entreprises (CFE).
Dans le cas où l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.
Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s'appliquer à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
La location peut être uniquement saisonnière, du moment que l'activité est exercée à titre professionnel et habituel.
Cependant, si le greffe du tribunal de commerce refuse l'immatriculation au RCS en raison du caractère civil de l'activité, il est possible de présenter un justificatif du refus d'immatriculation au service des impôts. Du point de vue fiscal, les sociétés civiles dont la seule activité est de louer un local meublé sont considérées comme exerçant une activité commerciale.
À noter :
l'activité de chambre d'hôtes comportant des prestations de services (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison...) relève du régime fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée.
Le régime fiscal :
La location en meublé, sans prestation, n'est pas assujettie à la TVA.
Impôt sur le revenu.
Contrairement aux locations nues, soumises aux revenus fonciers, les revenus de location meublée professionnelle doivent être déclarés sous l'un des régimes suivants, en fonction de la structure juridique choisie par l'entrepreneur :
impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
impôt sur les sociétés (IS),
micro-entreprise (pour les auto-entrepreneurs), si le chiffre d'affaires hors taxe ne dépasse pas 170 000 €pour les meublés classés et 70 000 € pour les meublés non classés.
Comme il s'agit d'une activité professionnelle soumise au régime réel d'imposition (sauf pour la micro-entreprise), les charges peuvent être déduites du résultat fiscal (c'est-à-dire du loyer perçu) pour leur montant réel :
frais d'établissement (frais de notaire, de constitution de société, par exemple)
frais d'entretien et de réparation,
impôts locaux,
frais de gestion et d'assurances,
intérêts d'emprunt,
amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 % et 20 % par an).
Par ailleurs, le professionnel peut pratiquer l'amortissement des locaux. Le prix d'achat immobilier ne constitue pas une charge déductible, mais peut être amorti en fonction la durée réelle de détention. Si celle-ci est estimée à 50 ans, 2 % du prix du bien peut être déduit pendant cette période chaque année.
À savoir :
Pour l'IR dû à compter des revenus perçus en 2017, les revenus tirés d'une activité de location meublée occasionnelle ou habituelle, consentie directement ou indirectement, relèvent des BIC.
Imputation des déficits
Les déficits éventuels peuvent être imputés sur le revenu global sans limitation de montant.
Les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent être imputés par tiers sur le revenu des 3 premières années de location. C'est le cas lorsque la personne devient LMP l'année de livraison de l'immeuble.
Exonération des plus-values de cession
L'exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédentes et que l'activité a commencé depuis au moins 5 ans.
L'exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT."
Source : "Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP)" - Vérifié le 19 février 2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) - www.service-public.fr
La location meublée est devenue très en vogue auprès des propriétaires ces dernières années. En effet, outre qu’elle autorise le plus souvent de percevoir des loyers plus importants que ceux provenant d’une location nue, elle permet fiscalement de ne pas être imposé, ou très faiblement, grâce à la déduction de l’amortissement du coût d’acquisition de l’immeuble.
Toutefois, le régime fiscal de la location meublée étant plus complexe que celui des locaux nus, il convient d’être attentif à certains points.
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