"Les options comptables dépendent de l'objectif principal identifié, fiscal ou patrimonial. Et les objectifs de l’investisseur sont souvent ambitieux :
- Défiscaliser massivement l'impôt sur le revenu,
- Récupérer la TVA déductible sur construction,
- Impacter le niveau de charges sociales à la baisse en cas d'autre revenus assujettis à la sécurité sociale des indépendants,
- Sortir l'investissement du périmètre de l'impôt sur la fortune immobilière ;
- Sans oublier l'opportunité de transmettre à moindre coût le bien, par une solution de démembrement.
Un arbitrage moyen est souvent sous-optimal. Seules les positions comptables clivantes permettent d'atteindre l'objectif poursuivi :
- Maximiser le déficit fiscal à court terme : sur option comptable, les frais d’acquisition du bien peuvent être immédiatement déduits, le rythme d’amortissement peut être accéléré dans le respect des contraintes fiscales. Le débouclage de l’investissement se situe, en général, entre 5 et 7 ans, moment d’épuisement du levier fiscal et éventuellement social.
- Organiser la transmission du bien : les options comptables conduisent à intégrer les frais d’acquisition en coût de revient et à « ralentir » le rythme d’amortissement du bien, afin d’assurer un lissage de la charge calculée dans le temps. Démembrer le bien ne permettra pas de servir la dotation optimale, là où le démembrement des parts sociales de la SARL de famille au bénéfice des héritiers, permettra d’amortir la totalité du bien immobilier.
Le cabinet DEBAT optimise la mise en œuvre de votre projet immobilier en fonction de vos objectifs."
Par
Cyrille MUZELLEC
Le 22/10/2021
Expert-Comptable mémorialiste
Cabinet DEBAT - Toulouse
