Quels sont les avantages du dispositif Pinel d'investissement locatif ?
Les dispositifs d'investissement locatif permettent de déduire fiscalement une partie du prix d'acquisition d'un logement, à condition de le louer.
L'article 5 de la loi de finances pour 2015 a introduit un nouveau dispositif d'investissement locatif intermédiaire dit Pinel. Il remplace le dispositif Duflot, dont il reprend les principales modalités, avec quelques assouplissements.
Il permet à l'investisseur de choisir sa durée d'engagement et de louer à ses ascendants ou descendants, sous conditions.
L'évolution du dispositif Pinel en 2018
L'article 68 de la loi de finances pour 2018 prolonge le dispositif Pinel jusqu'en 2021 en le réservant aux opérations réalisées dans les zones A, A bis et B1 du territoire à compter de 2018.
Les opérations d’acquisition et de construction situées dans les communes classées zones B2 et C ne sont donc plus éligibles à partir du 1er janvier 2018 au dispositif Pinel.
Toutefois, pour permettre une sortie progressive de ces communes, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions de logements ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 et à la condition que cette acquisition soit réalisée par le contribuable au plus tard le 31 décembre 2018.
Le dispositif Pinel en détail
L'investissement locatif Pinel, modifié par l'article 68 de la loi de finances pour 2017, ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.
Il concerne les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Les opérations antérieures peuvent être éligibles au dispositif Duflot.
Le logement doit être loué nu, à un prix inférieur d'environ 20% au marché du secteur concerné, pendant six ou neuf ans prorogeables. Les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe 3 du code général des impôts, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes.
Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.
Enfin, le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts.
Le propriétaire s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, prorogeable jusqu’à 12 ans. L'avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d'engagement, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré : 12% du prix d'achat du bien sur six ans, 18% sur neuf ans, avec une déduction complémentaire en cas de prorogation de l'engagement.
Les investissements réalisés par le biais d'une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers.
Enfin, les logements éligibles doivent être construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, ainsi que dans certaines communes moins tendues (zone C) respectant les critères fixés par le décret n° 2017-761 du 4 mai 2017.
Les communes de la zone C éligibles doivent compter plus de 5 000 habitants, présenter des besoins particuliers en logement locatif liés à une dynamique démographique ou économique particulière, et être agréées par le préfet de région.
Le classement des communes par zones géographiques est révisé au 1er octobre 2014 : voir la carte du zonage et la liste des communes par zone sur le site du ministère du logement
Dispositif Pinel : les obligations déclaratives
Pour bénéficier de la réduction d'impôt liée aux investissements locatifs, il convient de remplir un engagement de location pour la durée prévue par le dispositif, lors de la première demande, sous la forme de l'imprimé 2044-EB.
Le montant total de l'investissement est à déclarer la première année sur l'imprimé 2042-C, en complément de la déclaration de revenus annuelle. Cet imprimé doit être rempli ensuite, chaque année, selon un échéancier calculé par l'administration fiscale. Parallèlement, les loyers perçus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.
comment déclarer un investissement locatif, sur le site des impôts
voir sur le site des impôts les imprimés 2044 et les imprimés 2042
Dispositif Pinel : les textes applicables
Les dispositions pratiques du dispositif sont fixées par le code général des impôts (CGI), en particulier aux articles ci-dessous.
article 199 novovicies du code général des impôts : description du dispositif
article 2 terdecies D de l'annexe 3 du CGI : plafonds de loyer et de ressources
articles 46 AZA octies et suivants, de l'annexe 3 du CGI
article 46 AZA octies B de l'annexe 3 du CGI : plafond du prix de revient au mètre carré
article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du CGI : performance énergétique
Le classement des communes par zones géographiques est révisé au 1er octobre 2014 par arrêté du 1er août 2014, modifié par l'arrêté du 30 septembre 2014.
Les conditions d'application du dispositif sont commentées par la documentation fiscale BOI-IR-RICI-360-20-30. Les plafonds de loyer et de ressources pour l'année 2017 sont détaillés au BOI-BAREME-000017."
Ressources complémentaires sur le dispositif Pinel
Le ministère de la cohésion des territoires propose un dossier détaillé sur le dispositif Pinel d'aide à l'investissement locatif, avec la carte de communes éligibles, ainsi qu'un outil de simulation et de calcul
Présentation de la réduction d'impôt pour investissement locatif « Pinel », sur le site de l'Anil, Agence nationale pour l'information sur le logement, dans la rubrique investissement locatif, qui propose également un simulateur d'investissement immobilier.
Réduction d'impôt pour investissement locatif (dispositifs Duflot/Pinel), sur Service public
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