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Permis de louer un logement : Autorisation préalable et Déclaration de mise en location

"Le « permis de louer » a été instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014, dans le cadre de la politique de lutte contre l’habitat indigne. Il permet aux collectivités de délimiter des zones dans lesquelles la mise en location d’un logement sera soumise à une demande d’autorisation préalable ou à une déclaration. Ce dispositif peut être mis en place dans des zones géographiques délimitées et comportant un nombre d’importants d’habitats dégradés.


L’objectif est de renforcer le contrôle par les collectivités des conditions de sécurité et de salubrité des logements du parc privé.


Le terme « permis de louer » désigne en réalité deux dispositifs aux régimes juridiques distincts : - L’autorisation préalable de mise en location ; - La déclaration de mise en location.


Le choix de l’une ou l’autre procédure ainsi que des modalités de mise en œuvre est laissé à l’appréciation des établissements publics de coopération intercommunaux (EPCI) disposant d’une compétence habitat ou, à défaut, aux communes.


Complété par le décret d’application n°2016-1790 du 19 décembre 2016, le dispositif est codifié aux articles L.634-1 s. et R.634-1 s. du Code de la construction et de l’habitation (CCH) pour la déclaration de mise en location et aux articles L.635-1 s. et R.635-1 s. du CCH concernant l’autorisation préalable de mise en location.


Les zones concernées par une autorisation préalable ou une déclaration sont fixées par délibérations de l’organe délibérant de l’EPCI, ou à défaut, de la commune.



Logements et zones concernés

Logements concernés

Il s’agit de tous les locaux loués à usage d’habitation principale, vides ou meublés, soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Les logements du parc social et les logements conventionnés APL sont en revanche exclus de ce dispositif.

Les obligations prescrites par le permis de louer (autorisation préalable ou déclaration) concernent les nouvelles locations et les relocations, mais pas les renouvellements ou reconduites tacites de bail ou encore les avenants au bail.

Les collectivités ont la possibilité de soumettre à une autorisation préalable ou déclaration tous les biens situés dans la zone concernée ou seulement certains types de logement (ex : biens immobiliers datant d’avant 2000, immeubles de moins de 10 logements, etc.).


Zones concernées

Les zones dans lesquelles un permis de louer peut être instauré sont des zones comportant un grand nombre d’habitats dégradés.

La zone concernée doit être géographiquement limitée ; le permis de louer peut concerner la ville entière ou seulement certains quartiers ou certaines rues. Il peut concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers seulement, en l’absence d’autres habitats dégradés autour.

Elles sont fixées par délibération de l’EPCI ou de la commune. Plus précisément, les zones concernées doivent être déterminées en cohérence avec le programme local de l'habitat (PLH) en vigueur et le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD).


Les délibérations fixant les logements et zones concernées

Les décisions d’instaurer un permis de louer au sein d’une collectivité sont prises par délibérations de l’organe délibérant de l’EPCI ou, à défaut, par le conseil municipal. Les délibérations doivent préciser les caractéristiques et catégories de logements soumis à autorisation préalable ou déclaration.

Elles mentionnent la date d’entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être inférieure à 6 mois à compter de la délibération.

Les délibérations précisent également le lieu et les modalités de dépôt des demandes. Ces délibérations sont transmises à la CAF.


Autorisation préalable de mise en location

Principe


Dans les zones soumises à autorisation préalable de mise en location, tous les propriétaires concernés doivent solliciter, préalablement à la mise en location de leur bien, une autorisation auprès de la collectivité compétente.

Cette démarche concerne toutes les nouvelles locations ainsi que les relocations (changements de locataire).

En revanche, elle n’est pas applicable aux renouvellements ou reconductions de bail. La décision d’autorisation est prise par la collectivité. Il convient donc d’attendre cette décision pour mettre le bien en location.

La collectivité peut décider de rejeter la demande ou la subordonner à des travaux d’aménagement lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique ou ne pas respecter les caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.


Procédure

La demande doit être adressée au service compétent de la ville, par courrier, mail ou dépôt auprès du service concernée, selon les modalités mises en place par chaque ville.

Les pièces à joindre sont les suivantes : - Formulaire CERFA n°15652*01 de demande d’autorisation préalable à la mise en location de logement (https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_15652.do) - Dossier de diagnostic technique, prévu à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 Des pièces complémentaires peuvent être sollicitées par les villes, il convient donc de se renseigner auprès de la commune dans laquelle se situe le logement avant le dépôt du dossier.

A réception de la demande, si le dossier est complet, le service compétent remet un récépissé de dépôt au demandeur.

Si le dossier est incomplet, le service compétent adresse une demande de pièces complémentaires assortie d’un délai pour production des pièces manquantes. Un récépissé de dépôt de la demande sera remis à réception des pièces sollicitées.

Le délai d’instruction est d’un mois. L’absence de réponse de l’administration pendant le délai d’un mois vaut acceptation de la demande d’autorisation. Ce délai d’un mois commence à courir à la date de délivrance du récépissé.

Dans le cadre de l’instruction de la demande, les services compétents peuvent effectuer une visite du bien concerné, à condition que le bailleur en soit préalablement informé. Une nouvelle autorisation doit être sollicitée avant chaque nouvelle mise en location et l’autorisation doit être annexée au bail.


Rejet de l'autorisation

L’autorisation ne peut être délivrée si l’immeuble ou le logement fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, de mise en sécurité (péril) ou relatif à la sécurité des équipements communes d’un immeuble collectif à usage d’habitation.

Par ailleurs, l’autorisation peut être rejetée ou conditionnée à la mise en œuvre de certaines mesures si le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants ou à la salubrité publique

La décision de rejet doit être motivée et, le cas échéant, détailler les éventuels travaux de mise aux normes à effectuer.

Les décisions portant rejet d’autorisation sont transmises à : - La CAF ; - Aux services fiscaux ; - Au Plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD).

Elles font également l’objet d’une inscription à l’observatoire des logements indignes. Ces décisions sont susceptibles de recours auprès du Tribunal administratif compétent, dans un délai de deux mois à compter de leur notification.


Sanction

Le non-respect de ces formalités est sanctionné par une amende d’un montant maximum de 5 000 euros, et jusqu’à 15 000 euros en cas de récidive dans un délai de 3 ans. De même, la mise en location à la suite d’un refus d’autorisation est sanctionné par une amende de 15 000 euros. Cette amende est émise par le préfet et les sommes sont reversées à l’ANAH. Cette sanction reste toutefois sans effet sur le locataire, qui reste alors titulaire d’un contrat de location valable. Il convient de préciser que préalablement à l’émission d’une amende, le préfet doit mettre en demeure le bailleur de présenter des observations, dans un délai d’un mois. Dans ce délai, le bailleur a la possibilité de régulariser sa situation en effectuant les formalités requises et en adressant au préfet copie des justificatifs de réalisation des démarches.


Déclaration de mise en location

Principe Le bailleur d’un logement concerné par une obligation de déclaration de mise en location doit adresser à l’administration d’une déclaration portant sur le bien loué, au plus tard 15 jours à compter de la mise en location. Cette démarche concerne toutes les nouvelles locations ainsi que les relocations (changements de locataire). En revanche, elle n’est pas applicable aux renouvellements ou reconductions de bail. Il s’agit ici d’une simple formalité déclarative, qui vise à informer la collectivité de la mise en location et n’entraîne donc pas de décision de la part de l’administration. L’autorité administrative ne peut donc s’y opposer.


Procédure

La déclaration doit être adressée au service compétent de la ville, par courrier, mail ou dépôt, selon les modalités prescrites pour chaque ville, dans les 15 jours suivant la mise en location.

Les pièces à joindre sont les suivantes : - Formulaire CERFA n°15651*01 de déclaration de mise en location de logement (https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_15651.do) - Dossier de diagnostic technique, prévu à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 Des pièces complémentaires peuvent être sollicitées par les villes, il convient donc de se renseigner auprès de sa commune avant le dépôt du dossier.

A réception de la demande, si le dossier est complet, le service compétent remet un récépissé de dépôt de déclaration au bailleur

Si le dossier n’est pas complet, le service compétent adresse une demande de pièces complémentaires assortie d’un délai pour production des pièces manquantes. Un récépissé de dépôt de la déclaration sera remis à réception des pièces sollicitées. La copie du récépissé doit être remise par le bailleur au locataire.


Sanction

L’absence de déclaration de mise en location peut conduire à la condamnation du bailleur contrevenant au versement d’une amende d’un montant maximum de 5 000 euros, décidée par le préfet.

Cette sanction demeure sans incidence sur le locataire qui demeure titulaire du bail.

Toutefois, cette déclaration conditionne le versement en tiers payant des aides personnelles au logement. En effet, pour bénéficier du versement de ces aides en tiers payant, il sera nécessaire de produire le récépissé de déclaration auprès de la CAF. Comme pour l’autorisation préalable, le bailleur a la possibilité de régulariser sa situation, à la suite de la mise en demeure du préfet."


Liens utiles

Formulaire CERFA n°15652*01 de demande d’autorisation préalable à la mise en location de logement (https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_15652.do)

Formulaire CERFA n°15651*01 de déclaration de mise en location de logement (https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_15651.do)


Code de la construction et de l’habitation : - Articles L.634-1 et suivants relatifs à la déclaration de mise en location www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000028781457/ - Articles L.635-1 et suivants relatifs à l’autorisation préalable de mise en location https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000028781374/#LEGISCTA000028781377

Loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014, articles 92 et 93 : www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000028772256/

Loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, article 188 : www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000037639478/

Décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d'autorisation préalable de mise en location : www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000033659587




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