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Meublé de tourisme à Toulouse : Création de périmètres de compensation

"Toulouse Métropole : Conseil de la Métropole du jeudi 20 octobre 2022

Délibération n°DEL-22-1077


Meublés de tourisme et autres changements d’usage des locaux d’habitation - Modification du régime d’autorisation : création de périmètres de compensation et adoption d’un règlement


A compter du 1er janvier 2019, Toulouse Métropole a instauré, sur le territoire de la commune de Toulouse, un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer, pour de courtes durées, des locaux destinés à l'habitation, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Par ce biais, il convenait de protéger l’habitat et d’assurer un développement harmonieux du tourisme sur le territoire, en limitant la pression immobilière résultant du développement croissant des meublés de tourisme, favorisé en particulier par l’essor des plateformes de locations touristiques, telles qu’Airbnb.


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En effet, ce phénomène en forte augmentation présente un risque d’éviction, à moyen ou long terme, des résidents permanents, et de disparition de la vie de quartier (modification de l’offre commerciale de proximité...), notamment dans le cœur historique de Toulouse. Cela peut également conduire à des situations de nuisance et de dégradation des logements, des espaces communs des copropriétés en raison d’un forte rotation des occupants, peu compatible avec un habitat résidentiel classique mais aussi générer une concurrence avec les acteurs du secteur de l’hôtellerie.


La réglementation du changement d’usage permet à la collectivité de réguler l’activité des meublés de tourisme afin de protéger l’habitat à destination de la population permanente.


Conformément à l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, sur le territoire de la commune de Toulouse, les résidences secondaires et les résidences principales louées au-delà de 120 jours par an sont soumises à cette procédure d’autorisation préalable de changement d’usage, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1 du même code. Ce changement d’usage doit s’opérer dans le respect, s’il y a lieu, du règlement de copropriété qui ne doit pas s’y opposer. L’activité est interdite pour les logements sociaux. A Toulouse, l’autorisation est, à ce jour, valable pour une durée de deux ans, à raison d’une à deux autorisations par personne physique. Toutefois, les personnes morales ne sont pas concernées par le dispositif existant.


Afin de poursuivre les démarches visant à réguler l’activité de location des meublés de tourisme que Toulouse Métropole et la Mairie de Toulouse ont engagées en 2018/2019 et de les appliquer tant aux personnes physiques qu’aux personnes morales (les SCI -Sociétés Civiles Immobilières- étant assimilées à des personnes morales), il est donc proposé de renforcer le dispositif, par :


1/ l’instauration de trois périmètres de compensation tels que cartographiés en annexe de cette délibération (zones A, B et C), en application des dispositions de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation. Ces périmètres sont établis en fonction de la structure urbaine des quartiers en matière d’habitat et de la densité constatée des meublés de tourisme.


La compensation consiste, pour le pétitionnaire, à transformer de façon concomitante, en habitation, un local ayant un autre usage, de qualité et de surface au moins équivalente à celui ayant changé d’usage et ce, dans les zones définies par la collectivité.


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Cette mesure ne s’applique pas à la location occasionnelle de la résidence principale ou d’une partie de celle-ci, comme le prévoit l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitat. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, qui ne peut donc être louée que le reste du temps, soit 4 mois par an. Au-delà, elle n’est plus considérée comme résidence principale et devient un meublé de tourisme. De fait, la location des résidences principales échappe à toute déclaration de changement d’usage.


Toutefois, la Mairie de Toulouse a mis en place la procédure d’enregistrement prévue au III. de l’article L.324-1-1 du code du tourisme, par délibération n°15-1 du 15 juin 2018. En conséquence, tout loueur occasionnel, quelle que soit la nature du logement loué, a l’obligation de s’enregistrer auprès de la Mairie de Toulouse qui lui attribue immédiatement, pour chaque local à mettre en location, un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur toute offre de location de courte durée, quel que soit le support et/ou l’intermédiaire retenu par le loueur (site internet, agence immobilière…).


La compensation s’appliquera aux autorisations de changement d’usage à caractère réel, définitives et attachées au local concerné – demandées par les personnes morales. Les autorisations de changement d’usage accordées à titre personnel pourront être délivrées, pour une durée de deux ans renouvelable, et sans compensation pour deux logements en plus de la résidence principale. A compter du troisième logement, les personnes physiques sont soumises au régime des autorisations de changement d’usage avec compensation.


2/ l’adoption d’un règlement qui permettra un suivi et un contrôle plus efficient des meublés de tourisme, ainsi qu’une meilleure visibilité des actions menées par la collectivité, dans ce domaine.


Ce règlement, annexé à la présente délibération, entrera en vigueur au 1er novembre 2023. Il fixe les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation et détermine les compensations à mettre en œuvre, en application de la section 2 du chapitre 1er du titre III du livre VI du code de la construction et de l’habitation.


Toutefois, les changements d’usage temporaires relatifs aux locations meublées de courtes durées, autorisés au titre de la délibération du 28 juin 2018, courront jusqu’au terme de l’autorisation accordée.


Le cas échéant, au regard des évolutions constatées et des éventuelles conséquences, un aménagement du dispositif pourra être envisagé ultérieurement.


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Décision


Le Conseil de la Métropole,

Vu l’avis favorable de la Commission Habitat et Logement du jeudi 6 octobre 2022,

Vu la délibération n° DEL-18-0641 du Conseil de la Métropole du 28 juin 2018,

Entendu l’exposé de Monsieur le Président, après en avoir délibéré,


Décide :


Article 1 : De créer trois secteurs de compensation, au sein desquels le pétitionnaire, pour toute demande de changement d’usage, créera un logement offert à la location à bail, de même superficie que celui ayant changé d’usage et ce, dans la zone telle que définie dans le règlement.


Article 2 : D’adopter le règlement relatif aux autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation applicable sur le territoire de la Mairie de Toulouse, tel qu’annexé à la présente délibération.


Article 3 : De préciser que les autorisations de changement d’usage temporaire en cours se verront appliquer la nouvelle réglementation au terme de l’autorisation accordée.


Article 4 : D’autoriser le Président à signer tout document en relation avec la présente délibération."


Publié le : 26 octobre 2022

Reçu à la Préfecture le 25/10/2022





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