Vous souhaitez disposer de revenus complémentaires et maîtriser la fiscalité de votre investissement immobilier?
Une alternative simple et efficace : la détention de votre bien en loueur meublé non professionnel.
Bénéficiant des avantages de l’exploitation en BIC et du régime de la plus-value des particuliers, le régime du loueur meublé non professionnel, vous permet de maîtriser votre investissement.
Qu'est-ce que la location meublée ?
La location meublée correspond à la mise à disposition d'un local d'habitation garni de meubles lorsqu'il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (consulter la liste des éléments indispensables).
Le loueur meublé non professionnel en exemple
1- L’investissement financé
Prix du bien (T2) : 100 000 €
Frais de notaire : 7 000 €
Frais d’agence : 5 000 €
2 - Les variables d’exploitations
Loyer chargé (650 €/mois) : 7 800 €/an
Charges de copropriété : 500 €/an
Taxe foncière : 500 €/an
Autres charges : 1 200 €/an
3 - Les paramètres financiers
Taux d’indexation 1%
Taux fixe de l’emprunt (20 ans) 1.10 %
Taux ADI 0.30 %
Taux marginal d’imposition 30 %
CSG 17,2%
CSG déductible 6.80 %
4 -L’arbitrage entre LMNP et revenu foncier : Coût net cumulé après fiscalité
Dans cet exemple, on constate que le coût net cumulé généré par l’exploitation du T2 représente 43 000 euros en détention classique (revenu foncier) alors que la mise en location meublée permet d’économiser 21 000 € sur la durée du financement (ici 20 ans).
Coût net en Revenu Foncier 43 000 €
Coût net en LMNP 22 000 €
. .
Gain net 21 000 €
Remarques :
Durant les 13 premières années, l’exploitation en location meublée ne génère pas d’impôts sur les revenus locatifs.
Il est à noter que plus le taux marginal d’imposition personnelle est élevé et plus le gain sera important.
La location meublée est devenue très en vogue auprès des propriétaires ces dernières années. En effet, outre qu’elle autorise le plus souvent de percevoir des loyers plus importants que ceux provenant d’une location nue, elle permet fiscalement de ne pas être imposé, ou très faiblement, grâce à la déduction de l’amortissement du coût d’acquisition de l’immeuble.
Toutefois, le régime fiscal de la location meublée étant plus complexe que celui des locaux nus, il convient d’être attentif à certains points.
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